Plus-value immobilière espagne non-résident : tout ce que vous devez savoir

Vendre un bien en Espagne en tant que non‑résident entraîne deux impositions: l’IRNR sur la plus‑value (19 % UE/EEE, 24 % hors UE) et la plusvalía municipale. L’acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc; vous régularisez avec le Modelo 210 dans les quatre mois, avec crédit d’impôt côté France selon la convention.

La plus-value immobilière est le gain entre la valeur de cession et la valeur d’acquisition corrigées. En Espagne, elle relève de l’impôt étatique des non‑résidents (IRNR) et d’un impôt local distinct, la plusvalía municipal (IIVTNU). Les deux s’appliquent sur la Costa Blanca et la Costa Cálida, et suivent des bases de calcul différentes.

Pour situer un prix local sans le confondre avec un prix de vente. Nos données internes indiquent un médian de 2 781 €/m² sur la Costa Blanca et de 1 900 €/m² sur la Costa Cálida, sur 64 et 29 villes respectivement, au 2026‑07‑01 (données Sunny Casas). Ce sont des repères, pas des valeurs fiscales. La déclaration et le paiement de l’IRNR s’effectuent via le Modelo 210; le cadre et les modèles sont détaillés par l’Agencia Tributaria.

Est non‑résident toute personne qui ne remplit pas les critères de résidence fiscale espagnole (séjour, centre d’intérêts, foyer). Les vendeurs non‑résidents UE/EEE sont imposés à 19 % sur la plus‑value nette; hors UE/EEE, le taux est 24 % selon l’IRNR. Dans tous les cas, l’acheteur retient 3 % du prix et les reverse au fisc.

La retenue de 3 % sécurise le recouvrement et se verse au moyen du Modelo 211 par l’acheteur. Le vendeur régularise ensuite sa position via le Modelo 210. Les résidents fiscaux de France doivent aussi déclarer l’opération en France, la convention fiscale franco‑espagnole évitant une double imposition par un crédit d’impôt (voir impots.gouv.fr).

La base imposable correspond au prix de vente net (après frais de vente prouvés) moins le prix d’achat majoré des frais et taxes d’acquisition. Le résultat, s’il est positif, est taxé à 19 % (UE/EEE) ou 24 % (hors UE/EEE) au titre de l’IRNR. En cas de perte, aucun IRNR n’est dû.

Les frais déductibles incluent notamment honoraires d’agence, notaire, avocat, impôts d’achat (ITP/TVA) et travaux d’amélioration documentés par factures, y compris lors d’un premier achat. Les règles de preuve et les modèles sont publiés par l’Agencia Tributaria. La taxation locale IIVTNU, elle, repose sur la valeur cadastrale du terrain, non sur la plus‑value réelle.

Après quinze ans de détention, il n’existe pas d’exonération étatique automatique: une résidence secondaire peut, pour un non‑résident, rester imposable; certaines communes modulent seulement les coefficients selon les années.

Le calcul “réel” est la norme. Valeur d’acquisition = prix payé + frais d’achat (ITP/TVA, notaire, registre, éventuelle agence). Valeur de cession = prix de vente – frais de vente (agence immobiliere, certificats, énergie) – investissements d’amélioration. Conservez toutes les factures nominatives. Les biens très anciens peuvent relever de régimes transitoires; faites confirmer par l’administration.

Les dépenses d’entretien courant ne majorent pas la base d’acquisition. En copropriété, chaque cotitulaire calcule au prorata de sa quote‑part. Pour vérifier les données foncières (terrain urbain/rural, valeurs), consultez le Cadastre. La preuve de titularité et des charges s’appuie sur l’extrait du registre foncier, via les Registradores.

Achat 180 000 € + frais 10 000 €, revente 250 000 € → gain brut 60 000 €. Si vous êtes non‑résident UE/EEE, l’IRNR théorique est 60 000 € × 19 % = 11 400 €.

La retenue de 3 % sur le prix (7 500 €) a été versée par l’acheteur. Vous demanderez alors le remboursement de 7 500 – 11 400 = –3 900 € à compléter ou, si la plus‑value réelle est plus faible, la différence en votre faveur.

Le taux d’IRNR est fixe: 19 % pour les non‑résidents UE/EEE, 24 % hors UE/EEE, appliqués à la plus‑value nette. En parallèle, l’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et le verser au Trésor via le Modelo 211 dans le mois suivant l’acte. C’est un acompte, pas l’impôt final.

Le vendeur dispose de quatre mois à compter de la vente pour déposer le Modelo 210 et régulariser l’impôt dû. Le cas échéant, il demande le remboursement de tout trop‑perçu. Les formulaires, délais et paiements en ligne sont détaillés sur le portail de l’Agencia Tributaria. Un dépôt tardif peut entraîner pénalités et intérêts; anticipez les pièces justificatives.

L’IIVTNU taxe l’augmentation de la valeur des terrains à caractère urbain.

Depuis les ajustements récents, la base peut, pour une nouvelle residence comme pour une revente, suivre une méthode “réelle” (plus‑value effective du sol) ou “objective” (coefficients sur la valeur cadastrale de mon terrain). À noter: conserver un bien plus de cinq ans n’ouvre pas, en Espagne, d’exonération générale de plus‑value pour une résidence secondaire d’un non‑résident, même si vous la considérez comme “ma residence”.

Le choix et les taux dépendent de la mairie compétente (Alicante, Torrevieja, San Pedro del Pinatar, etc.).

Le délai de paiement est généralement de 30 jours ouvrables après l’acte, et de six mois en succession selon la commune. Les valeurs cadastrales servant d’assiette se consultent sur le Cadastre. Cette taxe est indépendante de l’IRNR: vous pouvez être imposé à l’un sans l’être à l’autre, selon le calcul propre à chaque impôt municipal.

Trois jalons rythment la vente. L’acheteur retient 3 % et dépose le Modelo 211 dans le mois. Le vendeur dépose le Modelo 210 dans les quatre mois, et la mairie liquide l’IIVTNU sous son propre délai. Les services en ligne de l’Agencia Tributaria permettent de télépayer et suivre les remboursements.

Le notaire (“notario”) authentifie l’acte; son rôle est décrit par le Conseil général du notariat. Avant l’acte, faites émettre une nota simple et les certificats de copropriété via les Registradores. Si vous n’avez pas de NIE, la procédure auprès des consulats figure sur exteriores.gob.es. Un défaut de dépôt du Modelo 210 peut faire perdre le remboursement des 3 %.

Les exonérations espagnoles de résidence principale (réinvestissement sous deux ans, ou plus de 65 ans) concernent les résidents fiscaux espagnols, pas les non‑résidents ordinaires. Des régimes transitoires existent pour des biens acquis avant fin 1994; faites-en vérifier l’applicabilité par l’administration. Conservez factures et preuves de paiements bancaires pour toute dépense déductible.

Côté France, la convention franco‑espagnole attribue la taxation de l’immeuble à l’Espagne. La France accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Espagne, sous réserve de déclaration, voir impots.gouv.fr. Avant de fixer un prix, sachez que notre modèle d’évaluation (Costa Blanca/Cálida) ajoute environ 4 % à 6 % pour une vue mer et 2 % à 4 % pour une piscine privée. Ces ajustements influencent votre gain imposable, sans constituer des statistiques de vente.

Si vous vendez à perte (moins‑value patrimoniale), aucun IRNR n’est dû et vous pouvez demander le remboursement intégral des 3 %. En indivision, chacun déclare sa quote‑part. La plusvalía ne s’applique qu’aux terrains urbains; un terrain non urbain suit d’autres règles municipales. Les locations antérieures doivent avoir été déclarées (Modelo 210) pour éviter des blocages de remboursement.

Les vendeurs résidents de France doivent aussi examiner l’IFI. Les biens espagnols entrent dans l’assiette au 1er janvier et la vente peut la modifier; consultez les règles en vigueur sur impots.gouv.fr.

Si vous réinvestissez dans une résidence sur la Costa ou souhaitez vendre votre bien depuis Paris, nos guides pratiques éclairent le marché local, par exemple le guide d’achat maison Costa Blanca & Cálida.

Pour cadrer votre stratégie (sans confondre avec des prix de vente officiels), nos annonces actives montrent des médianes d’affichage par type. Sur la Costa Blanca, 771 appartements affichent 239 990 € et 2 895 €/m², et 419 villas 675 000 € et 3 474 €/m² (données Sunny Casas, médianes d’annonces, pas des ventes). Sur la Costa Cálida, 65 appartements affichent 288 000 € et 3 143 €/m².

Par zone, nos 621 annonces à Torrevieja indiquent un médian de 239 900 € et 2 751 €/m²; à Los Alcázares, 84 annonces affichent 365 250 € et 3 577 €/m². Ces chiffres, propres à notre stock du moment, aident à estimer l’impact de la retenue de 3 % sur votre trésorerie et à préparer les justificatifs pour le Modelo 210. Ils ne remplacent ni une expertise ni les sources officielles.

Nos propres annonces actives sur la Costa Blanca montrent, pour les appartements, 771 listings avec une médiane de prix affiché à 239 990 € et 2 895 €/m² (médianes d’annonces, pas des ventes). Pour les “Detached”, nous comptons 201 listings avec une médiane de 570 400 € et 3 471 €/m² (données Sunny Casas, prix affichés). Les penthouses totalisent 197 listings, médiane de 349 000 € et 3 170 €/m² (médianes d’annonces).

À la cession, trois postes dominent. L’IRNR sur la plus‑value (État), l’IIVTNU sur la revalorisation du terrain (mairie) — y compris en cas de premiere vente — et les impôts courants proratisés (IBI de l’année, charges de copropriété). L’IRNR suit le calcul réel, l’IIVTNU s’appuie sur la valeur cadastrale du sol; leur coexistence est normale et non une double imposition sur la même base.

Confirmez l’IBI et la nature du sol via le Cadastre. Les modèles et délais IRNR/IIVTNU sont publiés par l’Agencia Tributaria. Pour les revenus immobiliers (location ou usage propre), l’IRNR suit des règles et échéances spécifiques présentées sur ce portail. L’acte et les attestations se préparent avec votre notaire (notariado.org).

Pour organiser votre vente et votre future acquisition pour votre residence, voyez notre guide pour une résidence secondaire sur la Costa.

Les erreurs récurrentes sont simples: ne pas vérifier la valeur cadastrale avant d’estimer la plusvalía, oublier le dépôt du Modelo 210 sous quatre mois, ou manquer une facture nominative pour un gros travaux. Un oubli coûte intérêts et retards de remboursement. Centralisez dès l’avant‑contrat: nota simple, factures, preuves ITP/TVA, certificats de communauté.

L’acheteur doit verser la retenue de 3 % avec le Modelo 211 dans le mois; le notaire encadre l’échéancier, mais la responsabilité fiscale demeure. Pour un parcours net, pour vendre mon bien, notre page “vendre” regroupe méthodes et documents locaux: consultez vendre sur la Costa Blanca avec Sunny Casas.

Si vous financez un rachat en France pour votre nouvel achat immobilier (maison neuve ou revente), notre guide dédié au crédit en France pour acheter en Espagne vous aide à caler le calendrier.

Les factures doivent être au nom du vendeur, payées par voie traçable, et correspondre à des améliorations (cuisine refaite, extension), pas à l’entretien courant. En copropriété, demandez le certificat de dettes à jour. Pour un terrain, vérifiez la qualification “urbain” ou “non urbain”; l’IIVTNU ne frappe que le premier, avec des coefficients variables par commune.

Les documents d’identité (passeport, NIE), l’acte d’achat, les justificatifs d’impôts payés et les diagnostics locaux forment votre dossier fiscal. La preuve du versement des 3 % par l’acheteur (Modelo 211) est cruciale pour toute demande de remboursement. La plupart des démarches et textes officiels sont accessibles via la Sede electrónica de l’Agencia Tributaria.