Impuestos no residentes en España: fiscalidad y obligaciones

Comprar o vender como no residente en la Costa Blanca y la Costa Cálida implica impuestos y gastos. En obra nueva se paga IVA (10%) y AJD; en segunda mano, ITP. También notaría y registro. Al vender, se liquida IRNR por la ganancia (19% UE/EEE; 24% terceros países) y la plusvalía municipal. Existe retención del 3% en ventas de no residentes y se declara por Modelo 210. Aquí añadimos plazos prácticos, errores frecuentes y cifras locales nuestras.

Un no residente que compra vivienda paga IVA+AJD si es nueva o ITP si es usada; al vender tributa en IRNR por la ganancia y afronta la plusvalía municipal. En la Comunitat Valenciana y la Región de Murcia rigen estas reglas; si vendes en Cataluña, sus tipos y procedimientos pueden diferir y debes confirmarlos con su administración tributaria.

Si conserva el inmueble, soporta IBI, la “renta imputada” del IRNR y, según patrimonio, el Impuesto sobre el Patrimonio. La venta a no residente lleva retención del 3% a cuenta, que se ajusta con Modelo 210.

Para aterrizar importes, Sunny Casas tiene 621 viviendas activas en Torrevieja con mediana de precio de salida de €239,900 y mediana de €2,751/m². El 3% retenido sobre ese precio serían unos €7,197 como pago a cuenta. En Los Alcázares, nuestras 84 ofertas sitúan la mediana en €365,250 (retención aproximada de €10,958). Son precios de anuncio propios, no ventas cerradas ni estadísticas oficiales.

Eres no residente si no pasas más de 183 días en territorio español, tu centro de intereses económicos no está en España y no se presume residencia por unidad familiar. La residencia fiscal la definen las normas internas y los convenios para evitar la doble imposición. Tu certificado de residencia fiscal suele valer un año y evita tributar dos veces si el convenio lo permite, según publica el Ministerio de Asuntos Exteriores y la red de convenios vigente.

Necesitas NIF/NIE para operar.

El IRNR grava rentas obtenidas en España sin establecimiento permanente; un establecimiento permanente es un lugar fijo de negocio con continuidad. Si trabajas aquí de forma esporádica sin base fija, tributas “sin establecimiento permanente”. Para acreditar residencia en otro país y aplicar convenio, solicita el certificado en tu Administración y tenlo al día (validez anual ordinaria).

Fuentes: convenios de doble imposición y su estado (“en vigor”) en exteriores.gob.es.

El IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) grava rentas obtenidas en España: alquileres, rentas imputadas de inmuebles no alquilados y ganancias por venta. El tipo general es del 19% para residentes en la UE/EEE y del 24% para terceros países, según la normativa publicada en el BOE. Desde 2024, los alquileres sin establecimiento permanente pueden declararse en una sola autoliquidación anual mediante el Modelo 210.

La presentación del Modelo 210 se hace por rentas devengadas en el año. El plazo ordinario es el año natural siguiente al devengo, conforme al calendario y a las órdenes ministeriales publicadas en el BOE. Cuando un no residente vende, el comprador ingresa el 3% (Modelo 211) y el vendedor ajusta su impuesto presentando el Modelo 210 dentro del plazo específico para transmisiones. Conserva facturas y justificantes.

Fuentes: Ley del IRNR y órdenes de desarrollo en boe.es.

La ganancia patrimonial es el precio de venta menos el de adquisición y los gastos y mejoras acreditadas (notaría, registro, ITP/IVA/IAJD pagados entonces, obras con factura). Para una vivienda de segunda mano, apóyate en un simulador de gastos de venta para estimar notaría, cancelación de hipoteca y plusvalía antes de fijar precio.

En IRNR, la ganancia inmobiliaria —incluida la de un piso heredado, calculada frente al valor declarado en la herencia— tributa al 19% y se autoliquida con Modelo 210 tras la venta de la casa; eso es lo que se paga a Hacienda por la ganancia, y aparte tendrás que pagar la plusvalía municipal. Si el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% a cuenta y se descuenta en el 210.

Si tienes dudas prácticas sobre tu inversión inmobiliaria, tu agencia inmobiliaria puede ayudarte a entender plazos y documentación del Modelo 210. La retención del 3% ingresada por el comprador es un pago a cuenta que se descuenta. Si la retención supera el impuesto, puedes solicitar devolución.

Ejemplo local: vendes un apartamento en Torrevieja. Si tu ganancia real es moderada, el 3% retenido puede exceder tu IRNR y recuperarías la diferencia con el Modelo 210. Recuerda que ya no se aplican coeficientes generales de actualización; solo se admiten gastos y mejoras probadas. La plusvalía municipal es independiente y se paga al Ayuntamiento.

Fuentes: regulación del IRNR y plusvalía municipal en boe.es.

Si alquilas tu piso en Alicante o Murcia, declaras en IRNR los ingresos del año. Residentes en UE/EEE pueden deducir gastos necesarios de la vivienda alquilada (IBI, comunidad, seguros, amortización); terceros países tributan, por regla general, sobre el ingreso bruto de la vivienda al 24%. Desde 2024, la declaración puede ser anual con Modelo 210 por rentas sin establecimiento permanente, según BOE.

Para alquiler turístico, la renta también tributa; además, la licencia turística y las obligaciones locales son exigibles según normativa autonómica. La “renta imputada” aplica cuando el inmueble no está alquilado. Se calcula sobre un porcentaje del valor catastral (1,1% si revisado desde 1994; 2% en otro caso) y se somete al tipo del IRNR. Consulta tu valor catastral en la Sede del Catastro.

Fuentes: definición y consulta de valor catastral en sedecatastro.gob.es y normativa en boe.es.

En obra nueva, se paga IVA (10% en vivienda) y AJD sobre la escritura. En segunda mano, ITP, cuyo tipo fijan la Comunitat Valenciana y la Región de Murcia dentro de bandas habituales del 6% al 11% según circunstancias. Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la exención en IRPF puede aplicar; no exige reinversión y depende de que cumpla la definición de vivienda habitual de la AEAT.

La plusvalía municipal no queda exenta por este motivo; confirma el supuesto con la Agencia Tributaria antes de decidir.

El plazo de liquidación es breve (en la práctica, alrededor de un mes desde la firma); verifícalo con la Administración autonómica antes de escriturar.

Además, abonas notaría, registro y gestoría. La plusvalía municipal no es un impuesto del comprador, salvo pacto, pero conviene confirmar quién la asume en tu contrato. Si financias, la hipoteca puede llevar comisión de apertura y está exenta la novación/subrogación en ciertos supuestos.

Para desgloses y ejemplos, consulta nuestra guía de costes de IVA, ITP y AJD y, como hacen muchas agencias inmobiliarias, usa un simulador orientativo de impuestos de venta de tu casa para estimar cuánto pagar de plusvalía e IRPF/IRNR según tu caso.

Nuestra referencia local ayuda a presupuestar. En la Costa Blanca, nuestra mediana de anuncios de vivienda o casa es de €2,781/m² (64 localidades; 2026-07-01). En la Costa Cálida, es de €1,900/m² (29 localidades; 2026-07-01). Son medianas propias por m² publicados de vivienda o casa, útiles para prever la base de impuestos indirectos, aunque el devengo real y el beneficio real se calculan sobre el precio escriturado de la vivienda o casa.

En nuestros listados activos de apartamentos en la Costa Blanca, contamos 771 anuncios con mediana de precio de salida de €239,990 y mediana de €2,895/m²; son nuestros propios precios de anuncio, no ventas cerradas ni una estadística oficial.

En villas de la Costa Blanca, nuestros listados activos suman 419 anuncios con mediana de precio de salida de €675,000 y mediana de €3,474/m²; es nuestra referencia de precios publicados, no de ventas.

En viviendas independientes (Detached) de la Costa Blanca, tenemos 201 anuncios activos con mediana de precio de salida de €570,400 y mediana de €3,471/m²; son datos propios de anuncios, no precios de cierre.

En nuestros listados activos de áticos en la Costa Blanca, contamos 197 anuncios con mediana de precio de salida de €349,000 y mediana de €3,170/m²; son precios de anuncio propios, no ventas cerradas ni una estadística oficial.

En viviendas de planta baja en la Costa Blanca, nuestros listados activos suman 118 anuncios con mediana de precio de salida de €310,000 y mediana de €3,178/m²; son datos de nuestros anuncios, no precios de cierre.

En casas en la Costa Blanca, tenemos 112 anuncios activos con mediana de precio de salida de €269,000 y mediana de €2,656/m²; es nuestra referencia de precios publicados, no de ventas.

Vender como no residente implica: plusvalía municipal y IRNR por la ganancia. La plusvalía grava el incremento del valor del suelo según el valor catastral y el periodo de tenencia. Desde la reforma, puede optarse por el método objetivo o por el real si el real resulta menor, conforme al Real Decreto-ley publicado en el BOE. Los Ayuntamientos de Alicante y Murcia fijan tipos y plazos; pide liquidación en tu municipio.

En IRNR, la ganancia inmobiliaria tributa al 19% y se ajusta con el Modelo 210. El comprador te retiene el 3% del precio y lo ingresa con Modelo 211 como pago a cuenta; tú presentas tu 210 en el plazo específico de transmisiones para cuadrar. Reúne escrituras, justificantes de gastos y transferencias. Si vas a vender, podemos ayudarte con una tasación para vender en Costa Blanca y con el calendario fiscal que verás en notaría.

Si la vivienda es heredada, pagarás la plusvalía municipal y el IRPF/IRNR por la ganancia calculada frente al valor declarado en la herencia y, si procede, por no tratarse de vivienda habitual, sin valor anadido no acreditado; ten a mano el justificante del Impuesto de Sucesiones pagado.

IBI: tributo municipal anual calculado sobre el valor catastral y el tipo aprobado por cada Ayuntamiento; consulta referencias y titularidad en la Sede del Catastro. Renta imputada del IRNR: si no alquilas, imputa un 1,1% o 2% del valor catastral y aplica el tipo del IRNR (19% UE/EEE; 24% terceros países). Impuesto sobre el Patrimonio: escala entre el 0,2% y el 3,5%, con competencias y mínimos autonómicos.

Sucesiones y Donaciones: tipos progresivos entre el 7,65% y el 34%, con bonificaciones autonómicas en la Comunitat Valenciana y en la Región de Murcia. En ventas de no residentes, el comprador presenta el Modelo 211 para la retención del 3%. Ante cualquier duda sobre escrituras, el Colegio Notarial explica funciones y trámites, y el Registro de la Propiedad detalla cómo inscribir y obtener la nota simple.

Fuentes sobre impuestos y trámites: sedecatastro.gob.es, boe.es, notariado.org, registradores.org.

Las rentas de alquiler en IRNR pueden declararse de forma anual desde 2024 (antes, a menudo trimestral), según las órdenes ministeriales publicadas en el BOE. Con el Brexit, quienes son residentes fiscales en Reino Unido tributan como “tercer país”. Se aplica el 24% sobre alquileres sin deducir gastos (salvo excepciones de convenio) y las mismas reglas del 3% en ventas.

No declarar a tiempo implica recargos, intereses y posibles sanciones. Si pagas fuera de plazo de forma voluntaria, los recargos son menores que si Hacienda te requiere. Para evitar doble imposición, aplica el convenio de tu país aportando certificado vigente. Si pasas a ser residente en España con empleo cualificado, revisa el régimen de impatriados (conocido como Ley Beckham) que prevé un tipo fijo sobre rentas del trabajo; no aplica al IRNR pero puede cambiar tu marco fiscal.

Fuentes: cambios normativos y Ley IRNR en boe.es, relación de convenios en exteriores.gob.es.

Modelos clave: 210 (IRNR: alquileres, rentas imputadas y ganancias de venta) y 211 (retención del 3% que ingresa el comprador). El 210 por alquileres e imputadas se presenta durante el año natural siguiente; por venta, dentro del plazo específico tras la transmisión. La autoliquidación de ITP o AJD/IVA se realiza ante la Administración autonómica en un plazo breve (habitualmente, un mes desde firma).

Tabla rápida de comparativas locales:

Verifica tu “valor catastral” online antes de calcular IBI o renta imputada. El Notariado y los Registradores explican qué costes aparecen en escritura y en inscripción. Si compras sobre plano, nuestro modelo estima costes de construcción de €1,350–€1,600/m² de superficie construida; es un coste de obra, no un precio de venta ni una valoración fiscal.

Para orientación de zonas y tipologías y para calcular cuánto pagar en impuestos, si eres vendedor o comprador, mira nuestras propiedades en Torrevieja, o esta guía para elegir una villa en la Costa Blanca.

Si prefieres acompañamiento en la búsqueda de vivienda y cálculo de impuestos indirectos y de la ganancia patrimonial, revisa también nuestra guía para elegir una agencia inmobiliaria en Torrevieja. Para tendencias de precio por zonas y tipos, puedes comparar apartamentos en Orihuela Costa con otras áreas del sur de Alicante.

Fuentes útiles: definición y consulta catastral en sedecatastro.gob.es; funciones y aranceles orientativos en notariado.org; inscripción y notas en registradores.org; textos legales y órdenes sobre IRNR, plusvalía y modelos en boe.es; convenios de doble imposición en exteriores.gob.es; estructura municipal y estadísticas marco en ine.es.