Impuestos al comprar vivienda: IVA, ITP y AJD

Comprar vivienda en la Costa Blanca o la Costa Cálida implica pagar IVA y AJD si es nueva, o ITP y AJD si es de segunda mano. Al sumar notaría, registro, tasación y gestoría, el total suele estar en el 10–12% del precio. Justo debajo verás viviendas de reventa actualizadas en tiempo real; los impuestos se calculan sobre el precio que acuerdes.

La vivienda nueva paga IVA (tipo general 10%) y también AJD, un impuesto autonómico por la escritura pública. La usada no paga IVA; tributa por ITP y también por AJD si hay hipoteca. El reparto cambia el presupuesto final, por eso conviene estimar ambos escenarios antes de reservar y confirmar los tipos vigentes con la comunidad autónoma.

La diferencia clave es el impuesto principal: IVA para obra nueva; ITP para vivienda usada (transmisiones patrimoniales). Ambos casos pueden llevar AJD: siempre por la escritura de préstamo hipotecario y, según el acto, por la compraventa. En municipios de Alicante o Murcia, la plusvalía municipal suele corresponder al vendedor salvo pacto.

Esto ayuda a dimensionar los impuestos sobre precios realistas de la zona.

En nuestros anuncios activos hoy, Torrevieja suma 620 viviendas. La mediana de precio solicitado es de €240,000 y de €2,788/m²; son precios de oferta propios, no ventas cerradas ni estadísticas oficiales. Esa referencia te permite calcular ITP o IVA sobre ejemplos concretos de la ciudad.

En obra nueva, el IVA es el 10% del precio de compraventa en Comunidad Valenciana y Región de Murcia; en VPO (vivienda de protección oficial) puede aplicarse el 4%. El IVA se abona al promotor en la escritura. Además, la operación suele llevar AJD, que se liquida ante la Hacienda autonómica, especialmente si hay hipoteca.

En vivienda usada se paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) a la comunidad autónoma y, si financias, AJD por el préstamo. Puedes estimarlo con un simulador de gastos de compra; no sustituye confirmar tipos y plazos con la comunidad. La plusvalía municipal (IIVTNU) grava al vendedor por el incremento del valor del suelo, salvo acuerdo distinto. Antes de inscribir en el Registro, hay que justificar el pago del ITP.

El IVA en vivienda nueva es el 10% sobre el precio de la escritura; en VPO puede ser el 4%. Un piso de 200.000 € en Alicante genera 20.000 € de IVA al tipo general. Este impuesto se paga al promotor en el momento de firmar y el notario refleja el importe en la escritura de compraventa.

La base y el tipo están definidos en la Ley del IVA; puedes revisar los artículos aplicables en la normativa disponible en boe.es. El AJD (Actos Jurídicos Documentados) que acompaña a la escritura es un tributo autonómico adicional; su tipo lo fija cada comunidad. Mientras tanto, nuestro modelo de valoración sitúa el coste de construir en €1,350–€1,600/m² de superficie construida (no es valor de mercado ni precio de venta). Es útil para estimar obra nueva desde el lado de costes.

Si comparas con zonas concretas, los precios de oferta actuales ayudan a cerrar números. En Los Alcázares (Costa Cálida), nuestros 84 anuncios activos muestran una mediana de €365,250 y de €3,577/m²; son precios solicitados propios hoy, no ventas escrituradas ni datos oficiales.

En la Costa Blanca, en nuestro stock activo de hoy para villas (423 anuncios), la mediana de precio solicitado es €675,000 y la mediana por m² es €3,489/m²; son cifras propias de Sunny Casas basadas en precios de oferta, no ventas, y te sirven para hablar con tu banco sobre entrada y gastos de la propiedad. Si vas a pedir hipoteca, estas referencias ayudan a calcular entrada y gastos asociados.

Para viviendas unifamiliares tipo detached en la Costa Blanca, nuestros 201 anuncios activos hoy muestran una mediana de precio solicitado de €570,400 y de €3,471/m² de la propiedad, útiles para estimar el iajd y gastos asociados; datos propios de oferta, no estadísticas oficiales ni precios de escritura.

En áticos de la Costa Blanca, nuestro stock activo hoy (198 anuncios) registra una mediana de €349,000 y de €3,174/m², útiles para estimar el iajd y otros gastos; son precios de oferta de Sunny Casas, no precios de cierre de compraventas.

El ITP grava la transmisión de viviendas usadas y su tipo varía por comunidad autónoma; en España suele moverse entre el 6% y el 10%. La base es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro, si existe; liquidar por debajo puede acarrear comprobación. Confirma siempre el tipo vigente con la administración autonómica.

El Catastro publica el valor de referencia en su sede electrónica; puedes consultarlo por referencia catastral en sedecatastro.gob.es. Como guía de cálculo, si el tipo aplicable fuese el 8% y compras por 200.000 €, el ITP serían 16.000 €. Si el valor de referencia fuese superior al precio, el impuesto se calcularía sobre ese valor más alto.

Para compras con hipoteca, el AJD del préstamo se añade al presupuesto. La autoliquidación del ITP se presenta normalmente con el modelo 600 dentro de plazo. El Colegio de Registradores explica los pasos para liquidar e inscribir posteriormente en registradores.org.

El AJD grava documentos notariales y mercantiles; en vivienda afecta a la escritura de compraventa cuando procede y siempre a la escritura de préstamo hipotecario. El tipo es autonómico y suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% sobre la base correspondiente. Revisa la normativa de ITP y AJD en el texto refundido disponible en boe.es.

La base del AJD hipotecario no es solo el capital prestado; incluye la “responsabilidad hipotecaria” (capital, intereses y otros conceptos pactados). Una gestoría suele tramitar presentación y pago, junto con la inscripción una vez liquidados los impuestos. El Notariado detalla el alcance de estas escrituras y su función pública en notariado.org.

La plusvalía municipal (IIVTNU) mide el incremento del valor del suelo urbano durante la tenencia; la obligación suele ser del vendedor salvo pacto. Los ayuntamientos de Alicante o Murcia aplican fórmulas que tienen en cuenta años y valor catastral del terreno. Revisa el marco legal en boe.es.

Otros conceptos locales a revisar en la transmisión son el IBI (prorrateo anual a fecha de firma) y tasas de basura si se liquidan por periodos. En comunidades de propietarios, las deudas de cuotas pueden ir con la vivienda; pide certificado al administrador antes de reservar. Si vas a vender en la zona, aquí tienes nuestra página de servicio: vender tu casa en la Costa Blanca.

Además de los impuestos, reserva partidas para notaría, registro, tasación y gestoría. La tasación homologada suele costar entre 250 y 600 € según inmueble y entidad. Los aranceles notariales y registrales y otros gastos asociados al inmueble son reglados por el Estado; tu agencia inmobiliaria puede aclararte qué partidas y gastos del inmueble verás en la factura, el Notariado explica su estructura y funciones en notariado.org y puedes consultar normas arancelarias en boe.es.

Una referencia práctica que recogen guías del sector es que, al comprar vivienda, el total de gastos e impuestos ronda el 10–12% del precio, según tipo de vivienda y financiación. La OCU publica simuladores orientativos para hacer este cálculo; tómelos como guía y confirme los tipos vigentes.

Si financias, añade comisión de apertura si tu banco la aplica y sus gastos asociados. Para ver cómo cambian los gastos y números por zona y tipología, compara en nuestras búsquedas de apartamentos en Torrevieja o en propiedades en Murcia y estima tus gastos de hipoteca.

Comunidades como la Valenciana y la de Murcia publican tipos reducidos de ITP o AJD para colectivos (jóvenes, familias numerosas, discapacidad) y para VPO. Revisa requisitos de ingresos, superficie y destino (vivienda habitual). En VPO, el IVA puede ser del 4% en vivienda nueva. Confirma cada medida con la administración autonómica antes de cerrar números.

En el IRPF estatal, la deducción por inversión en vivienda habitual se suprimió para compras posteriores a 2013, salvo regímenes transitorios. La base legal puede consultarse en el BOE y normativa del IRPF en boe.es. Si más adelante alquilas tu casa en Torrevieja u Orihuela Costa, los ingresos se declaran en IRPF según reglas de arrendamiento de vivienda.

Nuestro modelo de valoración, calibrado en Costa Blanca y Costa Cálida, añade orientativamente +4% a +6% por vistas al mar y +2% a +4% por piscina privada. No son primas de venta observadas ni consejo financiero. Úsalo para entender por qué dos pisos con el mismo metraje tributan impuestos distintos: su precio de referencia puede cambiar por atributos de valor.

Para orientación inmobiliaria de mercado por tipología, esta guía te ayuda a planificar la compra de una villa en la Costa Blanca, y aquí puedes explorar Apartamentos en Benidorm: Tu hogar en la Costa Blanca, o consulta con tu notario para aclarar gastos de escrituración.