Die wahren Kosten des Verkaufs von spanischen Immobilien: Erklärte Steuern und Gebühren
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien verkaufen, müssen Sie bestimmte Steuern und Gebühren zahlen. Es ist wichtig, über diese Kosten Bescheid zu wissen, damit Sie Ihr Geld besser verwalten können.
Eine der größten Ausgaben ist die Kapitalertragssteuer. Vergessen Sie aber nicht die anderen Zahlungen wie die Plusvalía-Steuer und die Anwaltskosten. Zum besseren Verständnis werden wir jede dieser Kosten erläutern.
In unserem Leitfaden können Sie mehr über den gesamten Prozess des Immobilienverkaufs in Spanien lesen.
Steuern im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen
Kapitalertragssteuer für Verkäufer >
Kapitalertragssteuer für steuerlich Ansässige >
Kapitalgewinne für Nicht-Residenten >
Überblick über Steuern und Gebühren beim Immobilienverkauf
Aufschlüsselung der Kapitalertragssteuer für Verkäufer
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien verkaufen, müssen Sie in der Regel eine Kapitalertragssteuer (CGT) zahlen. Diese Steuer ist eigentlich nur eine Einkommenssteuer auf den Gewinn, den Sie aus dem Verkauf erzielen. Die Höhe der CGT hängt davon ab, ob Sie in Spanien leben und wie lange Sie die Immobilie besessen haben.
Es ist sehr wichtig, dass Sie Ihre Körperschaftsteuer korrekt berechnen. Sie sollten alle Abzüge oder Befreiungen berücksichtigen, die für Sie gelten könnten. Wenn Sie zum Beispiel in Spanien leben und die Immobilie schon eine Weile besitzen, können Sie einen niedrigeren CGT-Satz erhalten.
Es ist eine gute Idee, mit einem Steuerberater zu sprechen. Er kann Ihnen mit maßgeschneiderten Ratschlägen helfen und Möglichkeiten zur Verringerung Ihrer Steuerschuld finden.
Kapitalertragssteuer für steuerlich Ansässige
Für Personen, die in Spanien steuerlich ansässig sind, steigen die Kapitalertragssteuersätze (CGT) mit zunehmendem Gewinn. Das heißt, wenn Sie mehr Geld verdienen, zahlen Sie einen höheren Steuersatz. Ihr Kapitalgewinn kommt zu Ihrem Gesamteinkommen für das Jahr hinzu und wird entsprechend den verschiedenen Einkommenssteuersätzen besteuert.
Ab 2025 beträgt der höchste Steuersatz bei Gewinnen von mehr als 200.000 € 26 %. In Spanien ansässige Personen können jedoch verschiedene Abzüge und Befreiungen in Anspruch nehmen. Weitere Einzelheiten finden Sie in den Abschnitten „Steuerermäßigungen auf Kapitalerträge für Steuerinländer und Nicht-Steuerinländer“ und „Steuerermäßigungen auf Kapitalerträge nur für Steuerinländer“.
Wir empfehlen Ihnen, mit Ihrem Finanzberater darüber zu sprechen, wie sich die Kapitalertragssteuer in Spanien auf Ihre spezielle Situation auswirkt.
Kapitalgewinne für Nicht-Residenten
Wenn Sie außerhalb Spaniens leben und dort eine Immobilie verkaufen, funktioniert die Kapitalertragssteuer etwas anders. Nicht-Residenten zahlen einen pauschalen CGT-Satz von 19 % auf jeden Gewinn aus dem Verkauf einer spanischen Immobilie.
Sie sollten auch wissen, dass Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten müssen. Sie überweisen diesen Betrag direkt an das spanische Finanzamt.
Wenn Ihre berechnete Kapitalertragssteuer weniger als 3 % beträgt, können Sie beim spanischen Finanzamt eine Erstattung beantragen. Achten Sie nur darauf, dass Sie die richtigen Unterlagen einreichen.
Steuerermäßigungen auf Kapitalerträge für Steuerinländer und Nicht-Steuerinländer
Sowohl Gebietsansässige als auch Nichtgebietsansässige können ihre Kapitalertragssteuer senken. Wenn Sie zum Beispiel Ihre Immobilie vor dem 31. Dezember 1994 gekauft haben, können Sie bestimmte Abzüge geltend machen. Diese Abzüge sind jedoch auf 400.000 € begrenzt.
Wenn Sie Ihre Immobilie zwischen dem 12. Mai 2012 und dem 31. Dezember 2012 gekauft haben, verringert sich Ihre Steuerschuld auf Kapitalerträge um 50 %.
Steuerermäßigung
Zuschussfähigkeit
Ermäßigung auf der Grundlage des Kaufdatums
Immobilien, die vor dem 31. Dezember 1994 erworben wurden (bis zu 400.000 € Ermäßigung)
50%ige Befreiung
Immobilien, die zwischen dem 12. Mai 2012 und dem 31. Dezember 2012 erworben wurden
Steuerermäßigungen auf Kapitalerträge nur für Steuerinländer
Steuersenkungen auf Kapitalerträge in Spanien gelten nur für Steuerinländer. Es ist wichtig, diese Ermäßigungen zu kennen, wenn Sie Immobilien in Spanien verkaufen wollen. Steuerlich Ansässige kommen in den Genuss niedrigerer Steuersätze für Kapitalerträge. Es ist ratsam, mit einem Steuerberater zu sprechen, um weitere Einzelheiten über mögliche Abzüge zu erfahren. Wenn Sie sich über die Steuergesetze informieren und Hilfe in Anspruch nehmen, können Sie Ihre Finanzen verbessern, wenn Sie als Steuerinländer eine Immobilie in Spanien verkaufen.
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Kosten für den Verkauf einer Immobilie
Kosten für den Verkauf einer Immobilie
In Spanien kommen beim Verkauf einer Immobilie neben den bereits erwähnten Steuern noch weitere Kosten auf die Verkäufer zu. Eine der wichtigsten Kosten ist die Maklergebühr. Diese Gebühr kann variieren, beträgt aber in der Regel zwischen 3 und 6 % des Verkaufspreises. Es ist wichtig, dass Sie diese Gebühren genau kennen, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben.
Hinzu kommen die Anwaltskosten. Diese decken die Kosten für den Anwalt ab, der dafür sorgt, dass der Verkauf reibungslos und legal abläuft. Der Betrag kann variieren, daher ist es am besten, diese Gebühren im Vorfeld auszuhandeln.
Ein weiterer Kostenpunkt ist die Erstellung eines Energieausweises (EPC). Dieser Ausweis ist für alle Immobilienverkäufe erforderlich. Die Kosten für einen Energieausweis hängen von der Art der Immobilie und ihrer Größe ab, betragen aber im Allgemeinen etwa 150 Euro.
Anschaffungspreis
Der Kaufpreis der Immobilie ist der erste Schritt zur Berechnung der Kapitalertragssteuer. Das ist der Betrag, den Sie beim Kauf der Immobilie bezahlt haben. Es ist wichtig, Dokumente aufzubewahren, aus denen der Kaufpreis hervorgeht, z. B. den ursprünglichen Kaufvertrag, die escritura de compraventa oder die Eigentumsurkunde.
Sie sollten alle Unterlagen aufbewahren, die mit dem ursprünglichen Kauf zusammenhängen. Anhand dieser Unterlagen können Sie die Kosten der Immobilie genau ermitteln. Diese Zahl ist wichtig, weil sie sich auf die Berechnung des Veräußerungsgewinns auswirkt.
Verkaufspreis
Der Verkaufspreis ist der vereinbarte Betrag, den ein Käufer für eine Immobilie zahlen wird. Diese Zahl ergibt sich aus den Gesprächen zwischen dem Verkäufer und dem Käufer. Ein Immobilienmakler hilft ihnen oft bei diesen Gesprächen.
Die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Einkaufspreis ergibt den Kapitalgewinn. Dieser Gewinn ist die Grundlage für die CGT. Es ist wichtig, dass der Verkaufspreis den aktuellen Marktwert der Immobilie widerspiegelt. Auf diese Weise können beide Parteien ein gutes Gefühl bei dem Geschäft haben.
Quellensteuer 3% für Nichtansässige (Verkäufer)
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien verkaufen und nicht ortsansässig sind, müssen Sie sich über die Quellensteuer informieren. Der Käufer muss 3 % des Verkaufspreises einbehalten und wird dieses Geld für Sie an das spanische Finanzamt überweisen.
Der Einbehalt von 3 % ist bei Immobilienverkäufen an Nicht-Residenten üblich. Damit soll sichergestellt werden, dass die spanischen Steuerbehörden die von Gebietsfremden zu zahlenden Steuern erhalten. Sie gilt unabhängig davon, ob der Verkäufer einen Gewinn oder einen Verlust macht. Auch wenn dies den Verkäufern wie ein zusätzlicher Aufwand erscheinen mag, besteht das Hauptziel darin, die Steuererhebung reibungsloser zu gestalten und Steuervermeidung zu verhindern.
Nicht ansässige Verkäufer können zu viel gezahlte Steuern zurückerhalten. Nachdem sie ihre Kapitalertragssteuer berechnet und bezahlt haben, können sie beim spanischen Finanzamt eine Rückerstattung beantragen, wenn die einbehaltenen 3 % über dem Betrag liegen, den sie schulden.
PlusValía-Steuer: Was Verkäufer wissen müssen
Die kommunale Kapitalertragssteuer, auch bekannt als Plusvalía, ist eine lokale Steuer. Die Plusvalía-Steuer wird auch „Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana“ genannt. Es handelt sich um eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht. Diese Steuer hängt unter anderem von der Lage des Grundstücks, dem Katasterwert des Grundstücks und der Dauer des Besitzes ab.
Es ist wichtig zu verstehen, dass sich Plusvalía von der CGT unterscheidet. Sie richtet sich danach, um wie viel der Wert des Grundstücks während der Zeit des Besitzes des Verkäufers gestiegen ist. Wenn eine Immobilie verkauft wird, muss der Verkäufer diese Steuer in der Regel an die Gemeinde zahlen. Manchmal muss der Käufer sie stattdessen zahlen. Denken Sie auch daran, dass die Plusvalía auch dann fällig werden kann, wenn die Immobilie zu einem geringeren Preis als dem, den sie gekostet hat, verkauft wird.
Verkäufer sollten Plusvalía in ihre Verkaufskosten einbeziehen.
Maklerhonorar für Verkäufer
Die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler ist üblich, wenn Sie in Spanien eine Immobilie verkaufen. Die Maklerprovisionen liegen in der Regel bei 3-5 % des Verkaufspreises. Sie helfen bei der Vermarktung Ihrer Immobilie, bei Besichtigungen, bei der Käufersuche und bei den Verhandlungen. Ihre Hilfe ist beim Verkauf Ihrer Immobilie sehr wertvoll. Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen, müssen Sie diese Kosten in Ihr Budget einbeziehen. Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienmakler darüber und vereinbaren Sie die Maklerprovision, bevor Sie handeln. Auf diese Weise können Sie spätere Unklarheiten vermeiden.
Das Maklerhonorar wird oft vom Verkaufserlös abgezogen, bevor Sie Ihre Zahlung erhalten. Bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, sollten Sie sich über die Gebührenstruktur des Maklers informieren. Diese kann sich je nach Agentur und örtlichen Marktbedingungen ändern.
Denken Sie daran, dass die Maklergebühr zwar zu Ihren Verkaufskosten hinzukommt, ein guter Makler aber den Verkaufsprozess und die Kommunikation mit dem Käufer wesentlich erleichtern kann.
Gerichtskosten im Verkaufsprozess
Die Einschaltung eines Anwalts ist eine kluge Entscheidung, wenn Sie eine Immobilie in Spanien verkaufen. Anwälte helfen Ihnen bei den rechtlichen Aspekten des Verkaufs und stellen sicher, dass alles richtig gemacht wird und Ihre Interessen geschützt werden. Sie führen Sie durch die kniffligen Bereiche des spanischen Immobilienrechts.
Anwälte sind erfahren in der Abwicklung von Immobilientransaktionen. Sie helfen bei Verträgen, Prüfungen und der endgültigen Unterzeichnung der Urkunde. Die Anwaltskosten können je nach Komplexität des Verkaufs variieren, basieren aber in der Regel auf einem Prozentsatz des Verkaufspreises der Immobilie.
Es ist eine gute Idee, mit verschiedenen Anwälten zu sprechen. Vergleichen Sie deren Erfahrung, besondere Fähigkeiten und Gebührenstrukturen. Auf diese Weise können Sie den besten Anwalt für Ihren Immobilienverkauf auswählen.
Kosten für die Löschung der Hypothek für den Verkäufer
Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien müssen die Verkäufer die Kosten für die Kündigung ihrer Hypothek kennen. Zu diesen Kosten gehören in der Regel Gebühren von der Bank oder dem Finanzinstitut. Diese Gebühren können sich je nach Höhe der verbleibenden Darlehenssumme und den Vertragsbedingungen ändern. Es ist wichtig, mit einem Finanzberater oder dem Kreditgeber zu sprechen, um die genauen Kosten für die Beendigung der Hypothek zu erfahren, bevor der Immobilienverkauf abgeschlossen wird.
Sind Sie bereit, Ihr Haus in Spanien zu verkaufen?
Der Verkauf von Immobilien in Spanien erfordert die Verwaltung wichtiger Dokumente und Kosten, unabhängig davon, ob Sie in Spanien ansässig sind oder nicht. Das Verständnis für Steuern, Gebühren und Provisionen ist entscheidend. Obwohl der Prozess komplex sein kann, lassen sich mit etwas Vorbereitung und Beratung durch Immobilienmakler die meisten Probleme beim Verkauf von Immobilien an der Costa Blanca meistern. Wenn Sie sicherstellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind, können Sie die Kosten kontrollieren und einen reibungsloseren Verkauf gewährleisten.
Wenden Sie sich noch heute an unsere Fachleute, um fachkundige Hilfe beim Verkauf Ihrer Immobilie an der Costa Blanca zu erhalten.
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Kunden-Feedback
Maris vom Sunnycasas-Team war die fantastische Maklerin, die mir geholfen hat, mein Traumhaus in Spanien zu finden. Sie hörte sich meine Bedürfnisse an und präsentierte mir eine große Auswahl an Immobilien. Es war eine Freude, mit Maris zu arbeiten, sie war sehr sachkundig und vermittelte mir wichtige Kontakte, z. B. zu Hypothekenberatern. Ich bin sehr dankbar für diese ausgezeichnete Erfahrung! Vielen Dank, Maris und Sunnycasas!
Emilija Petrović
Der Service war von Anfang bis Ende außergewöhnlich. Das gesamte Team von Sunnycasas, einschließlich aller Beteiligten, war sowohl professionell als auch freundlich. Ich schätze mich glücklich, die richtigen Agenten gewählt zu haben. Einfach erstklassig!
Giovanni Rossi
Ich komme aus den USA, und ohne die Hilfe des Sunnycasas-Teams wüsste ich nicht, wie ich meine Wohnungssuche in Spanien bewältigt hätte. Von Anfang bis Ende haben sie mich in jeder Hinsicht unglaublich unterstützt, auch mit ihrem hervorragenden Kundenservice. Sie können auch Finanzunternehmen und Anwälte empfehlen, wenn man sie braucht. Ich würde Sunnycasas jedem, der Unterstützung bei der Suche nach einem Haus in Spanien sucht, wärmstens empfehlen.
Jessica Thompson
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